Iberoamerican Business Journal

Vol 5 N° 2 | Enero 2022 pp. 133 - 154

ISSN:2521-5817 DOI: http://dx.doi.org/10.22451/5817.ibj2022.vol5.2.11062

133

Escuela de Postgrado Neumann

Docente Universitario Investigador de la Universidad Privada de Tacna. Magíster en

Administración y Dirección de Empresas. Doctorando de Administración de la Escuela de

PostGrado UPT

ORCID:

https://orcid.org/0000-0002-5889-0507

Email:

samespinozav@upt.pe

Docente Universitario Investigador de la Universidad Privada de Tacna. Magíster en Arquitectura

Paisajista. Doctorando en Arquitectura y Dinámicas Urbanas de la Escuela de PostGrado UPT.

ORCID:

https://orcid.org/0000-0002-6867-3979

Email:

anamartinezv@upt.pe

Docente Universitario Investigador de la Universidad Privada de Tacna. Magíster en Arquitectura

Paisajista. Doctorando en Arquitectura y Dinámicas Urbanas de la Escuela de PostGrado UPT.

ORCID:

https://orcid.org/0000-0002-6501-5620

Email:

relgambetta@upt.pe

La Relación del Crecimiento del Sector de la Construcción con el Valor

del Suelo Urbano en el Eje Comercial Coronel Mendoza de Tacna al

2020

The Relationship of the Growth of the Construction Sector with the Value of the

Urban Land in the Coronel Mendoza Commercial Axis of Tacna to 2020

Mg. Sam M. Espinoza Vidaurre

, Ana N. Martínez Valdivia

, Renza L. Gambetta

Quelopana

Recepción: 01/08/2021. Aceptación: 15/09/2021. Publicación: 31/01/2022

Sam M. Espinoza Vidaurre, Ana N. Martínez Valdivia, Renza L. Gambetta Quelopana

134

Escuela de Postgrado Neumann

ABSTRAC

RESUMEN

El presente artículo tiene como

objetivo analizar la relación entre el

crecimiento económico del sector de la

construcción con el aumento del valor del

suelo urbano, en el eje comercial de

Coronel Mendoza en Tacna al año 2020,

para lo cual se ha establecido como

hipótesis que existe una vinculación

directa positiva entre el crecimiento del

sector construcción con el valor del suelo

urbano, basados en los la información de

campo obtenida con la aplicación del

Modelo

PER

(Presión,

Estado,

Respuesta) que permitió la identificación

de síntomas y causas, así como la

consulta

fuentes

primarias

entidades reguladoras u organismos del

estado, bajo un diseño de investigación

descriptiva y correlacional.

Los principales resultados del

Banco Central de Reserva del Perú

(BCR, 2019) indican

que “el crecimiento

del PBI del sector construcción, cuyo

índice es del 3,8%, influye en el valor

arancelario de los predios en el eje

comercial de Coronel Mendoza, con un

incremento creciente de un 5%, en el

valor mínimo, y un 30% en el valor

máximo anua

l”.

Los bienes inmuebles destinados a

la actividad comercial en el sector de

estudio representan el 47.90% del suelo

urbano y el 1.02% del suelo urbano de

Tacna

provincia,

sin

embargo,

incremento del uso comercial se ha

expresado en un 15% en el último año,

mientras que el uso residencial ha

disminuido en un 19%; por otro lado, el

sector construcción creció en un 5.04%

anual,

demostrándose

así

que

crecimiento del sector construcción incide

en el incremento del valor del suelo

urbano en el eje comercial de estudio.

Palabras Claves

crecimiento sector

construcción, valor del suelo urbano, eje

comercial.

This article aims to analyze the

relationship

between

the

economic

growth of the construction sector with the

increase in the value of urban land, in the

commercial axis of Coronel Mendoza in

Tacna by 2020, for which it has been

established as a hypothesis that there is

a direct positive link between the growth

La Relación del Crecimiento del Sector de la Construcción con el Valor del Suelo Urbano en el Eje Comercial Coronel Mendoza de Tacna al 2020

135

Escuela de Postgrado Neumann

INTRODUCCIÓN

of the construction sector and the value of

urban land, based on the field information

obtained with the application of the PER

Model (Pressure, State, Response) that

allowed the identification of symptoms

and causes, as well as the consultation of

primary sources of regulatory entities or

state agencies, under a descriptive and

correlational research design.

The main results of the Central

Reserve Bank of Peru (BCR, 2019)

indicate that “the growth of the GDP of

the construction sector, whose index is

3.8%, influences the tariff value of the

properties in the commercial axis of

Coronel Mendoza, with an increasing

increase of 5%, in the minimum value,

and 30% in the annual maximum

value”.

Real estate for commercial activity

in the study sector represents 47.90% of

urban land and 1.02% of urban land in

Tacna province, however, the increase in

commercial use has been expressed by

15% in the last year, while residential use

has decreased by 19%; on the other

hand, the construction sector grew by

5.04% annually, thus demonstrating that

the growth of the construction sector

affects the increase in the value of urban

land in the commercial axis under study.

Key Word: construction sector

growth, urban land value, commercial

hub.

Tacna, un departamento del sur

del Perú, ha experimentado un fuerte

crecimiento económico a lo largo de la

última década, ha pasado de ser una

ciudad con un incipiente comercio, a ser

una ciudad en la que se realizan

importantes transacciones comerciales y

se despliegan actividades que han

permitido el desarrollo y crecimiento

económico y de empleo. Ese crecimiento

ha implicado un incremento en su

población,

impulsado

por

flujos

migratorios extranjeros y una alta tasa de

turismo comercial y de servicios (Carreño

y Alfonso, 2018). Todo ello ha significado

una fuerte presión sobre el mercado

inmobiliario, con un elevado crecimiento

del campo de la construcción, y un

proceso de explosión de actividad

comercial focalizada principalmente en el

sector conocido como Coronel Mendoza.

En este marco de crecimiento

económico y demográfico, Tacna ha

tenido un intenso cambio social, físico y

Sam M. Espinoza Vidaurre, Ana N. Martínez Valdivia, Renza L. Gambetta Quelopana

136

Escuela de Postgrado Neumann

REVISIÓN BIBLIOGRÁFICA

financiero suponiendo un aumento en las

diferencias espaciales internas, pasando

a tener un comportamiento social y

económico propio, marcado por el

incremento

empleos

con

remuneración mínima y han ganado

relevancia las actividades de servicios

personales y de todo tipo como servicio

doméstico,

hotelero,

salud,

cuidado

personal, seguridad, comercio, entre

otros. que se ven impulsadas por el

fuerte desarrollo económico de otros

sectores.

ser

Tacna

una

ciudad

eminentemente mercantil, el espacio de

la investigación se ubica en el eje

comercial denominado para el caso como

Coronel Mendoza, el cual se encuentra

delimitado por las vías Modesto Molina y

Avenida Augusto B. Leguía, Avenida

Basadre y Forero y la Avenida Pinto, en

el distrito de Tacna, en cuyo sector se ha

identificado

una

fuerte

dinámica

relacionada con el crecimiento del sector

de la construcción y el aumento del valor

del suelo urbano. Para analizar y

establecer la relación se ha tomado como

referencia los indicadores de aumento del

sector

construcción,

los

indicadores de valor del suelo urbano.

De no controlar la tendencia de

aumento de valor del suelo urbano, se

pronostica el incremento del plusvalor

urbano, el capital privado y el aumento de

la cartera de créditos, pudiendo ser

escenario

propicio

para

fenómenos

urbanos y sociales como la gentrificación

y la fragmentación social. A modo de

propuesta planteamos la implantación de

programas de control urbano, políticas de

gestión de suelo urbano.

De acuerdo con Sassen (1991);

Marcuse y Kempen (2000) consideran

que “el cambio global de la economía, la

reestructuración

productores

transformadores y el incremento del

comercio internacional han incidido en

una mayor oferta de bienes y servicios, lo

que transforma a las ciudades en

mercados laborales, cambia su vocación

industrial hacia la prestación de servicios

y acelera el consumo de sus habitantes.

Este

aparente

robustecimiento

del

mercado aumenta el atractivo de las

ciudades, con oportunidades que han

evolucionado hacia mercados de trabajo

La Relación del Crecimiento del Sector de la Construcción con el Valor del Suelo Urbano en el Eje Comercial Coronel Mendoza de Tacna al 2020

137

Escuela de Postgrado Neumann

cada vez más bimodales” (Citado en

Carreño y Alfonso, 2018, p.3)

Hall

Hubbard

(1996)

han

concluido que “en las últimas décadas,

las grandes ciudades se han afianzado

como centros de crecimiento económico,

poder

político

y nodos

redes

internacionales y conforman grandes

mercados

que

ofrecen

empleos

oportunidades de ingresos; los gobiernos

urbanos

están

pasando

ser

proveedores de bienes públicos a entes

empresariales

que

promueven

desarrollo urbano e intentan beneficiarse

de la globalización” (p153).

Jessop (2019) refiere que una

ciudad

que

persigue

estrategias

emprendedoras destinadas a mejorar su

competitividad económica frente a otras

ciudades y espacios económicos en un

comercio mundial que parece estar cada

vez más integrado en tiempo real, estas

estrategias son reales y reflexivas. No

son imputados, como estrategias, pero

están

formuladas

más

menos

explícitamente,

reflejan

narrativas

cambiantes sobre estos imperativos y se

persiguen

manera

activa

emprendedora. Los defensores de tales

estrategias suelen adoptar un discurso

empresarial, narrar sus ciudades como

emprendedoras y comercializarlas, no

obstante, enfatizan que sus ciudades son

innovadoras, abiertas a los negocios y

ofrecen ventajas específicas en un

mundo competitivo.

Un enfoque a la ciudad emprendedora

Joseph Schumpeter, economista

de Harvard nacido en Austria, ofrece una

definición

útil

para

explorar

este

concepto. Para él, el espíritu empresarial

es la creación de oportunidades para

obtener beneficios excedentarios a través

de “nuevas combinaciones” o innovación,

lo que indica posibles estrategias de

ciudad empresarial. También enumeró

cinco tipos de innovación empresarial: (a)

introducción de un nuevo bien o servicio,

uno

aún

desconocido

para

los

consumidores,

uno

con

nuevas

cualidades; (b) introducción de un nuevo

método de producción o comercio en una

rama o sector dado, que puede no

basarse en un nuevo descubrimiento

científico o una práctica comercial o

modelo

negocio

completamente

nuevos, pero es al menos novedoso en

esta aplicación; (c) la apertura de un

nuevo mercado, es decir, un mercado

que el dado la rama de fabricación o

Sam M. Espinoza Vidaurre, Ana N. Martínez Valdivia, Renza L. Gambetta Quelopana

138

Escuela de Postgrado Neumann

comercio del país en cuestión no ha

ingresado previamente; (d) conquista de

una nueva fuente de suministro de

materias primas o bienes a medio

fabricar,

nuevamente

independientemente de si esta fuente ya

existe o debe crearse primero; y (e)

reorganizar una industria mediante, por

ejemplo, la creación o destrucción de una

posición de monopolio. Aunque la

explicación

Schumpeter

está

orientada al capitalismo comercial e

industrial, es válida para otros campos,

como las finanzas o el desarrollo urbano.

Argumentó

que

espíritu

empresarial implica la “destrucción

creativa”

prácticas

pasadas,

instituciones y, se podría agregar, el

entorno construido y lo contrastó con

manejo de rutina de actividades y

trayectorias económicas establecidas. Su

relato

destaca

los

aspectos

espaciotemporales de la innovación y

puede usarse para establecer cinco

formas analíticamente distintas (pero

potencialmente

superpuestas)

innovación económica en relación con la

forma y las funciones urbanas. Estos

campos comprenden:

La introducción de nuevos tipos de

urbanismo, lugar o espacio para producir,

dar servicio, trabajar, consumir, vivir, etc.

Ejemplos recientes incluyen tecnopolos,

ciudades inteligentes, ciudades creativas,

ciudades transfronterizas, ciudades de

entrada,

ciudades

globales,

centros

financieros

internacionales,

ciudades

multiculturales y ciudades sostenibles.

Nuevos métodos de producción

espacial o de lugar para crear ventajas

específicas de la ubicación para producir

bienes / servicios u otras actividades

urbanas. Los ejemplos incluyen la

instalación de nuevas infraestructuras

físicas,

sociales

cibernéticas,

promoción de economías de escala y de

aglomeración, sub-cotización o nuevas

formas de mercado laboral.

Abriendo nuevos mercados - ya

sea mediante "marketing de lugar" o

"marketing de políticas" una ciudad para

crear nuevas fuentes de demanda o por

reorganización

espacial

para

crear

nuevas atracciones para inversores,

trabajadores, residentes o visitantes (por

ejemplo,

nuevos

paisajes

urbanos,

gentrificación,

espectáculos,

barrios

culturales).

La Relación del Crecimiento del Sector de la Construcción con el Valor del Suelo Urbano en el Eje Comercial Coronel Mendoza de Tacna al 2020

139

Escuela de Postgrado Neumann

Búsqueda de nuevas fuentes de

suministro para potenciar las ventajas

competitivas.

Estos

pueden

incluir

nuevas

fuentes

patrones

inmigración, cambiar la mezcla cultural

de las ciudades, encontrar nuevas

fuentes de financiación del estado

central, atraer inversiones de nuevas

regiones.

Redefinir la jerarquía urbana y/o

alterar el lugar de una determinada

ciudad. Los ejemplos recientes incluyen

el desarrollo de una posición de ciudad

mundial o global, puertas de enlace

regionales,

centros,

regiones

transfronterizas y “regiones virtuales”

basadas en la cooperación interregional

entre espacios no contiguos (Citado en

Jessop,2019).

Debido a lo antes expuesto, en

demostración a la gran complejidad

existente del crecimiento del sector de la

construcción y su relación con el valor del

suelo urbano en un eje comercial. A

pesar de ello, si el comercio requiere

mayor

uso

materias

primas,

transformación, empleo de múltiples

medios de transporte, producción y

demás dinámicas inherentes a esta

actividad, el sector construcción incidirá

en el valor arancelario de los predios.

Método

acuerdo

con

Hernández-

Sampieri y Mendoza (2018) definen a

este

tipo

estudio

como

una

“investigación de tipo básica”; analizando

los síntomas, estado y respuesta de la

problemática identificada. “El diseño de la

investigación es descriptivo correlacional

y de corte transversal, siendo por tanto

una investigación no experimental”

Materiales

Fichas de observación de campo,

para las que se utilizaron los valores

Unitarios

Oficiales

Edificación

establecidos por el Consejo Nacional de

Tasaciones (CONATA, 2020), publicados

en el Diario Oficial El Peruano para el

ejercicio fiscal del período de estudio, en

contraste con los precios comerciales

basados en una recolección de datos del

mercado inmobiliario local, en el período

de tiempo de la investigación. Para el

caso, se tomó una muestra aleatoria de

15 unidades inmobiliarias ubicadas en el

eje

comercial

Coronel

Mendoza,

plasmados en planos de registro de

Sam M. Espinoza Vidaurre, Ana N. Martínez Valdivia, Renza L. Gambetta Quelopana

140

Escuela de Postgrado Neumann

DESARROLLO

campo complementarios a las fichas de

observación.

Para medir el cambio de uso de

suelo, se desarrolló planos de registro

basados en las Ordenanzas Municipales

emitidas por la Municipalidad Provincial

de Tacna, respecto al eje de estudio en

comparación con los usos de suelo

establecidos en la Zonificación del Plan

de Desarrollo Urbano (PDU) de la Ciudad

de Tacna aprobado con Ordenanza

Municipal Nro. 0019 2015-PDU 2015-

2025 (Ordenanza Municipal, 2016).

Conforme señala la Organización

para la Cooperación y el Desarrollo

Económico (OCDE), el estado PER

(Presión - Estado - Respuesta), ver figura

1 “está basado en una lógica de

causalidad, en las que las actividades

humanas ejercen presiones sobre el

ambiente y cambian la calidad y cantidad

de los recursos naturales (estado).

Asimismo, la sociedad responde a estos

cambios

través

políticas

ambientales, económicas y sectoriales

(re

spuestas)” (OCDE, 2001, p.14).

Figura 1. Esquema presión-estado-

respuesta (PER) (OCDE, 2001).

El Crecimiento económico y el sector

de la construcción

Guillen, Badii y Acuña (2015)

refieren que “el crecimiento económico es

una de las metas más significativas de

toda colectividad, implica un aumento

notable de los ingresos y de la forma de

vida de todos los individuos de una

sociedad. Existen muchas maneras de

cómo se mide el crecimiento de una

sociedad, se podría tomar como ejes de

medición la inversión, las tasas de

interés, el nivel de consumo, las políticas

gubernamentales, o las políticas de

fomento al ahorro; todas estas variables

son herramientas que se utilizan para

La Relación del Crecimiento del Sector de la Construcción con el Valor del Suelo Urbano en el Eje Comercial Coronel Mendoza de Tacna al 2020

141

Escuela de Postgrado Neumann

medir este crecimiento. Este crecimiento

demanda

una

medición

para

establecer qué tan lejos o qué tan cerca

estamos del desarrollo” (p.138).

El Banco Central de Reserva del

Perú (BCR, 2019) indica que “el Perú en

los últimos años se distinguió como uno

de los países de mayor dinamismo en

América Latina, con una tasa de

crecimiento promedio del PBI de 5.2%

anual.

adopción

políticas

macroeconómicas prudentes y reformas

estructurales de amplio alcance, en un

entorno externo favorable, crearon un

escenario de alto crecimiento y baja

inflación”.

Tomando como referencia los

datos proporcionados por el Banco

Central de Reserva del Perú (BCR),

continuará

con

na “tendencia de

crecimiento, aunque con una tasa

ligeramente más moderada que los años

anteriores; la demanda interna impulsará

el crecimiento del PBI, pero crecerá en

un rango menor (4.3%). Otro factor que

estimulará la expansión de la actividad

económica será el dinamismo sostenido

del crédito al sector privado, lo que

coadyuva a que el consumo privado, que

representa alrededor del 65% del PBI,

siga su expansión, aunque igualmente

con una tasa más moderada (3.4%)”.

Cámara

Peruana

Construcción (CAPECO, 2020) refiere

que “la actividad de las empresas del

sector construcción creció 4.4% en

promedio durante el segundo semestre

del 2020. Este resultado se encuentra por

encima del aumento de 3.69% que las

empresas

encuestadas

esperaban

alcanzar en este

periodo”; de acuerdo

con la información publicada por el

Instituto Nacional de Estadística e

Informática (INEI, 2019) en la ciudad de

Tacna creció en un 7.1%.

Si nos remitimos a los resultados

publicados por la Cámara Peruana de la

Construcción, quienes efe

ctuaron “un

análisis detallado sobre la variación del

nivel de operaciones de las empresas, se

confirma

esta

tendencia

comportamiento de sus operaciones,

pero con algunos matices. El 77% de las

empresas señaló que sus operaciones

aumentaron, frente al 10% que manifestó

que no habían aumentado y el 12% que

declaró que decrecieron. En el segmento

de proveedores se reportó la más alta

proporción de empresas que tuvieron un

desempeño positivo (82%), seguido del

Sam M. Espinoza Vidaurre, Ana N. Martínez Valdivia, Renza L. Gambetta Quelopana

142

Escuela de Postgrado Neumann

de promotores inmobiliarios (76%) y

finalmente

empresas

infraestructura (74%). El 20% de las

empresas manifestó que su incremento

fue por lo menos del 10%, proporción que

es significativamente mayor entre los

promotores

inmobiliarios

(34%)

bastante menor entre los proveedores de

bienes y servicios (8%). En el campo de

la infraestructura los contratistas de

infraestructura estiman que el 76% de

sus ingresos se obtendrán de obras

localizadas en el interior del país,

mientras que el 21% provendrían de

proyectos

ubicados

Lima

Metropolitana y el 3% de obras que se

ejecuten fuera del país; mientras que, en

el desarrollo inmobiliario, el 52% de las

unidades de vivienda que los promotores

inmobiliarios esperan vender en el

presente año serán del segmento no

social,

mientras

que

33%

corresponderá a Mivivienda y apenas el

14% a Techo Propio”

Según

las

estimaciones

CAPECO “para el siguiente año (2021),

el sector construcción mostrará un mayor

ritmo de crecimiento que el resto de los

sectores productivos alcanzando una

variación positiva de 11.

9%”, dijo el

director ejecutivo de CAPECO, Guido

Valdivia.

Desarrollo

Económico

necesidad de suelo urbano.

De acuerdo Borrero (2010) refiere

que “una ciudad crece básicamente por

el desarrollo económico de un país, que

implica el crecimiento de los sectores

secundario y terciario de la economía.

Los factores que influyen en el valor del

suelo entre el comercio de clase alta y

popular no se distancian mucho. Esto se

debe a que suele ser más rentable un

local ubicado en áreas comerciales

populares que un local en zonas de

estrato alto, el suelo urbano se valoriza,

como resultante de las leyes de oferta y

demanda. La demanda está dada por el

crecimiento económico de la ciudad:

industria,

comercio,

servicios

aumento

poblacional

vegetativo

migrato

rio”.

Nuñez y Roca (2007) plantean que

existen “focos de valorización: Son

suelos generalmente ubicados en el

cruce de vías importantes o cerca de

polos de atracción urbana. Por su

rentabilidad de sitio privilegiado, adquiere

los mayores valores del sector o de la

La Relación del Crecimiento del Sector de la Construcción con el Valor del Suelo Urbano en el Eje Comercial Coronel Mendoza de Tacna al 2020

143

Escuela de Postgrado Neumann

ciudad. El mercado de suelo es el

mercado de la materia prima inmobiliaria,

constituyéndose en el primer nivel de la

cadena

producción

bienes

inmobiliarios, el mercado de suelo urbano

se rige, como todos los otros bienes y

servicios en esta economía de libre

competencia, por el libre juego de la

oferta y demanda, lo cual fija el precio de

transacción y los niveles de superficies

ofrecido

s y transado”.

Según el artículo 11 del Texto

Único Ordenado de la Ley de Tributación

Municipal (2004) aprobado por Decreto

Supremo Nº 156-2004-

EF, señala que, “a

efectos de determinar el valor total de los

predios,

aplicarán

los

valores

arancelarios de terrenos y valores

unitarios oficiales de edificación vigentes

al 31 de octubre del año anterior y las

tablas de depreciación por antigüedad y

estado de conservación, que formula el

Consejo

Nacional

Tasaciones

(CONATA) y aprueba anualmente el

Ministro de Vivienda, Construcción y

Saneamiento

mediante

Resolución

Ministerial; por lo cual los valores

mínimos del sector de estudio en los

últimos cuatros años oscilan entre 150 a

168 soles y los valores máximos entre

370 a 560 soles” (ver figura 2).

Figura 2. Valores arancelarios mínimos y máximos en el sector. CONATA

Sam M. Espinoza Vidaurre, Ana N. Martínez Valdivia, Renza L. Gambetta Quelopana

144

Escuela de Postgrado Neumann

Análisis Financiero

Al ser la principal actividad de

Tacna el comercio, los créditos a

actividades empresariales de la de Caja

Municipal de Ahorro y Crédito de Tacna

(

CMAC

TACNA)

refiere

que

“se

encuentran asociadas a dicho segmento

(47.5% del portafolio a diciembre de

2019). Al analizar el portafolio de créditos

por tipo de crédito, las colocaciones en

pequeña empresa se mantienen como el

principal segmento de atención CMAC

TACNA (46,84% de la cartera), logrando

disminuir

participación

relativa

(51.92% a diciembre 2017) en línea con

los límites establecidos internamente y

los objetivos señalados por la Caja a

inicios de 2018”.

Equilibrium

Clasificadora

Riesgo S.

A. (2018) indican que “lo

anterior fue alcanzado mediante la

menos admisión de créditos de este

segmento (-2.38% entre ejercicios), así

como por el mayor desarrollo de créditos

de consumo (mayoritariamente vinculado

a créditos de descuento por planilla) y en

mayor

apuesta

por

créditos

hipotecarios vinculados al crecimiento del

mercado inmobiliario en Tacna, apoyados

los

subsidios

del

programa

Mivivienda”.

“La evolución de las colocaciones

por tipo de crédito ha decrecido en la

cartera de pequeña y microempresa,

mientras que en mediana empresa ha

tenido un leve crecimiento durante los

últimos años”. La información puede

apreciarse

cuadro

proporcionado

por

Equilibrium

Clasificadora de Riesgo S.A. (2018) (ver

figura 3).

La Relación del Crecimiento del Sector de la Construcción con el Valor del Suelo Urbano en el Eje Comercial Coronel Mendoza de Tacna al 2020

145

Escuela de Postgrado Neumann

Figura 3. Colocaciones por tipo de crédito, fuente SBS / Elaboración: Equilibrium

Del sector de estudio

El sector de estudio es el núcleo

comercial Coronel Mendoza, al estar

definido

por

eje

longitudinal

predominantemente

actividad

comercial, la cual se ha consolidado de

manera progresiva en los últimos veinte

años y de manera acelerada en los

últimos cinco años. La principal actividad

es el comercio de pequeña y mediana

escala, el cual se ha consolidado a través

las llamadas “galerías comerciales”

que albergan un sinnúmero de puestos

comerciales

que

realizan

venta

menudeo o al por mayor.

zona

crecido

considerablemente en los últimos años a

través de la construcción de nuevos

locales

comerciales,

observándose

también el incrementado de la oferta de

propiedades, en su mayoría viviendas

que pasan a uso comercial; la presión

que ejerce el incremento del sector de la

construcción, analizado en base a la

composición de la oferta inmobiliaria

cuyos

indicadores

son

los

bienes

inmuebles en calidad de activos, la oferta

Sam M. Espinoza Vidaurre, Ana N. Martínez Valdivia, Renza L. Gambetta Quelopana

146

Escuela de Postgrado Neumann

RESULTADOS

demanda

inmobiliaria,

crecimiento

del

PBI

del

sector

construcción; determinando que éste ha

incidido en el aumento del valor del suelo

urbano, tomando como elemento de

análisis dos indicadores, uno es el índice

del valor arancelario como herramienta

de medición del precio del suelo; y el otro

es el porcentaje de incremento del uso de

suelo para comercio.

El crecimiento del PBI del sector

construcción

influye

valor

arancelario de los predios en el sector

comercial

Coronel

Mendoza,

según

estadísticas del INEI, el PBI en el sector

construcción

Tacna,

presenta

crecimiento, en los precios constantes y

corrientes, en los últimos cuatro años con

una estructura porcentual del 2.3% (ver

figura 4), factor estimulado por la

expansión de la actividad económica y el

dinamismo

sostenido

del

crédito

hipotecario al sector privado. Ello implica

la influencia de los valores arancelarios

de un incremento creciente de un 5% en

el valor mínimo, y un 30% en el valor

máximo, logrando de este modo un

beneficio directo en la revalorización del

entorno urbano y consecuentemente de

la propiedad privada.

La Relación del Crecimiento del Sector de la Construcción con el Valor del Suelo Urbano en el Eje Comercial Coronel Mendoza de Tacna al 2020

147

Escuela de Postgrado Neumann

Figura 4. Cuadro de valores PBI sector construcción en Tacna (INEI).

La composición de la oferta inmobiliaria

influye en el cambio de uso de suelo en

el eje comercial de Coronel Mendoza, los

bienes inmuebles activos en el sector

representan el 1.02% del uso del suelo

en relación al área urbana de la ciudad

de Tacna

, según el “Plan de Desarrollo

Urban

o (PDU)” vigente, siendo la oferta

inmobiliaria el precio comercial de los

predios entre $700.00 a $1200.00 por m2

en el sector de estudio, por lo cual estos

índices han influido en el crecimiento del

uso comercial en un 15% y una

disminución del uso residencial en un

19% (ver figura 5), asimismo el sector

construcción,

según

información

proporcionada por el INEI, “creció en un

5.04%, como resultado de la evolución

positiva del avance físico de obras en

8.65% y del consumo interno de cemento

4.19%”,

asimismo

las

cajas

municipales han venido cumpliendo un

rol importante en proporcionar acceso de

los microempresarios al crédito, por lo

cual la cartera de colocaciones ha

evolucionado favorablemente.

Sam M. Espinoza Vidaurre, Ana N. Martínez Valdivia, Renza L. Gambetta Quelopana

148

Escuela de Postgrado Neumann

DISCUSIÓN

Figura 5. Comparación de cambio de uso de suelo. Elaboración propia.

virtud

los

resultados

obtenidos,

aceptamos

hipótesis

general que establece que existe una

relación directa entre el crecimiento del

sector de la construcción con el valor del

suelo urbano en el eje Comercial Coronel

Mendoza de Tacna al 2020.

Estos resultados, guardan relación

con lo que sostiene Zurita (2016), que

precisa la importancia del mercado

inmobiliario y su impacto positivo en el

incremento de la economía, dado el

efecto en las inversiones, empleo y

consumo interno relacionado al sector,

analizando la relación del PBI con el

mercado inmobiliario, evidenciándose un

incremento en la sobrevalorización de la

vivienda a causa del boom inmobiliario,

incrementando los precios del mercado.

La Relación del Crecimiento del Sector de la Construcción con el Valor del Suelo Urbano en el Eje Comercial Coronel Mendoza de Tacna al 2020

149

Escuela de Postgrado Neumann

CONCLUSIONES

Ello es acorde con lo que en este estudio

se obtiene como resultado.

Así

mismo

los

resultados

obtenidos en la presente investigación,

guardan relación con lo que sostiene

Matsuoka y Ruiz (2014) quienes afirman

que el valor del metro cuadrado (m2) se

ha venido incrementando de manera

sostenida a nivel mundial, convirtiéndose

en el factor más importante dentro de la

estructura de los costos del sector

inmobiliario, se reafirma la importancia

del mercado inmobiliario y su impacto

positivo en el incremento de la economía,

dado el efecto en las inversiones, empleo

y consumo interno relacionado al sector.

Analizando la relación del valor

comercial con la demanda, hemos

evidenciado un incremento en el valor de

los predios, lo que se traduce en una

sobrevalorización predial producto del

llamado

boom

inmobiliario,

incrementando el valor comercial de los

bienes inmuebles.

Estas afirmaciones se respaldan

con el análisis del PBI en el sector

construcción de Tacna, el cual presenta

un crecimiento sostenido en los precios

constantes y corrientes, además de la

variación de los precios arancelario y

comerciales, así como el cambio de uso

del suelo.

El crecimiento del PBI del sector

construcción es del 2.3% anual, este

factor indica que existe una influencia

positiva sobre el valor arancelario,

presentando una variación de 168.00 a

560.00 soles en los últimos tres años en

el sector de estudio. Estos resultados

evidencian

racionalidad

económica,

debido a la relación entre los valores

arancelarios que se elevan a medida que

se el PBI del sector construcción crece.

Los bienes inmuebles destinados a

la actividad comercial, en su calidad de

activos, representan el 47.90% del eje

comercial

Coronel

Mendoza,

resultando estadísticamente significativo

por la cantidad de superficie destinada a

actividad

comercial,

cuyo

valor

comercial

oscila

entre

$700.00

$1200.00 por m2, por encima del valor

arancelario.

La tasa de interés activa de los

créditos hipotecarios incide en brindar las

condiciones

favorables

para

Sam M. Espinoza Vidaurre, Ana N. Martínez Valdivia, Renza L. Gambetta Quelopana

150

Escuela de Postgrado Neumann

BIBLIOGRAFÍA

financiamiento en los precios del sector,

lo cual ha generado que la oferta y

demanda inmobiliaria influyan en el

incremento del cambio de uso en el eje

mercantil Coronel Mendoza, creciendo el

uso comercial en un 15% y disminuyendo

el uso residencial en un 19%.

El incremento del valor comercial

de los predios resulta significativo y,

como es lógico, el coeficiente asociado a

la misma presenta signo positivo. Ello

responde a que un mayor precio

comercial incidirá en el cambio de uso de

suelo, propiciando la gentrificación de las

áreas residenciales.

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